スタッフブログ

お世話になっております。

人数の割に魚少なくない？

木村です。

【目的】
老朽化マンションの増加・居住者の高齢化という「2つの老い」に対応するため、今回の改正では「合意形成のハードルを下げる」こと。

【2026年4月施行】
これまで「住民の賛成が得られず、修繕や建て替えが進まない」という問題が各地で起きていましたが、今回の法改正によって、その停滞が解消される期待が高まっています。
管理組合の理事の方や区分所有者の方が、最低限知っておくべき4つをご紹介。

総会にほぼ「全員参加」「全員賛成」ぐらいの勢いやったんですよ。これまでは。

でも実際に住んでない人が所有者(投資家さんで賃貸で貸したり)で総会に参加できないとかね。

これでは何も進まない訳ですよ。

1. 建て替え決議が「4/5」から「3/4」へ緩和
これまで、マンションを建て替えるには区分所有者の「5分の4以上（80%）」という非常に高い賛成が必要でした。今回の改正では、以下の特定の条件（客観的事由）を満たす場合に限り、「4分の3以上（75%）」へと緩和されます。

* 耐震不足が認められる場合
* 火災安全性が不足している場合
* 外壁の剥落などで周囲に危険がある場合
* バリアフリー基準に適合せず、居住者の移動が困難な場合

100世帯のマンションやったら「あと5人」の合意が不要になるため、大規模な再生プロジェクトがぐっと現実味を帯びてきます。

2. 「所在不明者」を決議の母数から除外
相続とかで、遠方に住んでて連絡が取れへんとかね。

改正前は「反対票」と同じ扱いになり、決議を阻む原因となっていました。

【改正後】

裁判所の認定を受けることで、所在不明者を決議の母数（分母）から除外できるようになります。

これにより、実質「連絡がつく人たちだけ」での意思決定が可能に。

これは大きい。

3. 出席者の多数決による「普通決議」の柔軟化
共用部分の変更（修繕など）に関する決議において、改正前は「全所有者の過半数」が必要。

改正後 「集会に出席した人の多数決」で決められる仕組みが導入される??

無関心な人のおかげで修繕止められたらたまらんすからね。

4. 建て替え後の「賃借人」への対応が明確化

建て替えが決まった際、部屋を借りている賃借人との契約をどう終了させるか問題。

今回の改正では、建て替え決議後に一定の猶予期間を設けて賃貸借契約を終了させることができる規定が整備されます。これにより、明け渡し交渉の長期化リスクが軽減。

【最後に】

改正前は建替ほぼ不可能でしたからね。

ようやく進んだかと言う感じ。とは言えまだまだハードルは高いですが。

宅建の試験には多分出んでしょう笑 条文ちゃんと確認してくださいね。

それはまた次回。